Aleksandar Opsenica: Kancelarijski prostor-potreba ili prestiž? (2)

Aleksandar Opsenica: Kancelarijski prostor-potreba ili prestiž? (2)

Pošto smo se osvrnuli na istorijiski razvoj, uđimo detaljnije u temu i trendove savremenih kancelarijskih prostora.

 

Foto:www.gdeinvestirati.com

Foto:www.gdeinvestirati.com

 

 

Autor: dipl. ing. građ. Aleksandar P. Opsenica
Rebec

 

 

 

Poslovne zgrade su oduvek privlačile pažnju i znatiželju. U svom istorijskom razvoju, od prizemnih do višespratnih, od jednostavnih do kompleksnih, bilo da su obično ili bogato opremljene, imale su u svakom vremenu prepoznatljiv pečat. Jednostavne fasade visokih i vitkih zgrada, kompozicije čelika i betona, smenjiva tekstura i priroda matrijala, energetski efikasne i zelene zgarde, sertifikovane po LEED-u, BREAM-u  … beskonačan je to red epiteta i atributa koji krakterišu današnje zgrade koje u sebi poseduju  poslovni prostori/kancelarije. Dodatno, ako bi natpisi po krovovima ili fasadama ukazivali da se iza fasade ili ispod krovova uselio neki veoma poznat i ozbiljan poslovni sistem, pažnja i značaj bi višestruko rasli.

Foto:www.revaonline.com

Foto:www.revaonline.com

Po svetskim metropolama kao i po Beogradu, stvar je prestiža “da negde okačite ili pozicionirate svoju” reklamu. Naravno to je i trošak, ali i dodatak prepoznatljivosti. Naročito ako pričamo o gradu koji je ekonomski i politički centar jedne države. Tržište kancelarijskog prostora u Beogrdu, kao i u svakom drugom gradu ima svoju zakonomernost.

 

Kancelarijski prostor kao i svaka druga vrsta nekretnina, ima svoje karaktirstike i pravila po kojima se koristi i po kojima generiše prihode. Prihodi mogu biti jednokratni, kada je u pitanju prodaja takvog prostora u celini ili delu. Ili stalni, kada je mesečna, dugoročna, renta u pitanju. Danas su to višespratni, fleskibilni prostori, konstruktivno skeletnog sistema,  građeni bez pregradnih nosećih zidova, sem tamo gde je njihova pozicija potrebna da dodatno, ukruti i obezbedi, stabilnost cele zgrade.

Foto:www.s-media-cache-ak0.pinimg.com

Foto:Kancelarijski prostor

Po konceptu “shell and core” iliti “ljuska i jezgro”, savremene poslovne zgrade su koncipirane da mogu ponuditi skoro beskonačnu kombinaciju pregrađivanja između postojećih stubova, da bi se zadovoljila potreba zakupaca. U jednoj ljuski koja je redovno izvedena kao višeslojna fasada, “koja leti hladi, a zimi greje”, zapreminski je definisan prostor u kome je na svakom spratu izvedena (u posebno definisanoj tački), sva istalacija vezana za struju, grejanje i hlađenje.

Jedina fiksna instalacija je instalcija vezana za vodovod i kanalizaciju i obično tj. najčešće, to su unapred definisani prostori na tačno određenom mestu. Birani su tako da ne naruše, gore pomenute beskonačne mogućnosti kombinovanja pregrada, a da bi se na jednoj osnovi tj. na jednom spratu “upakovao” što veći broj zakupaca. Najčešće ove instalacije se grupišu u tzv. jezgrima, oko liftova, stepenišnih, običnih i protiv-požarnih koridora sa pratećim instalacijama. Tu negde su raspoređeni mokri čvorovi, koji u najčešćem broju slučajeva, predstavljaju jedine zajedničke prostore za veći broj zakupaca kao posebnih poslovnih entiteta.

 

Foto:www.s-media-cache-ak0.pinimg.com

Foto:Kancelarijski prostor

Savremene poslovne zgrade mogu biti klase A+, A, B i C. One se ne razlikuju mnogo po tome što međusobno postoji veća razlika u kvalitetu. Margina tih razlika nije mnogo velika i jako se teško mogu upoređivati. Može se reći da razlike u navedenim kategorijama nije po kriterijumu kvaliteta već je to jedna kombinacija kriterijuma koji u isto vreme vrednuju položaj lokacije, standard kvaliteta opremanja ustaljenih ili dodatnih usluga u okviru istog prostora. Naravno, navedene kategorije vuku i razlike u ceni prodaje/najma, ako se prodaje objekat tih klasa ili ako se rentiraju ti prostori.

Najvrednije zgarde su one koje su “pune”. Kada kažem “pune”, to znači da nema slobodnog kvadrata za rentu, zatim da su zakupljeni prostori dugoročno vezani ugovorom o zakupu na period od najmanje 3-5 godina i da je pored toga u tom istom vremenskom periodu predviđen i ugovoren dodatni mesečni trošak operativnog održavanja tog prostora. Danas su sve više traženi energestki efikasni i sertigfikovani objekti po izabranim standardima, koji su u osnovi obezbeđeni i održavani pod posebnim pravilima i kriterijumima.

Statsitika koja život znači

Ako na volšeban način, napravimo analizu koliko zakupljenih stanova je pretvoreno u kancelarijski prostor, onda nam je statistika iz recimo Beča vrlo jasna. U Beču na oko 2.000.000 stanovnika ima preko 10.000.000m2 kancelarijskog prostora.  Beograd sa skoro istom veličinom populacije ima nešto jedva preko 750.000m2 tačnije 761.000m2 kancelarijskog prostora. Da li je ova razlika potvrda kapaciteta budućeg, sada još nepostojećeg tržišta ili su u “razlikama skriveni” brojni stanovi koji uz sitne adaptacje funkcionalno pretvorene u kancelarijski prostor?

Na tržištu kancelarijskog prostora uvedena je statistika 2003. godine, kada su posle prvog naleta izgradnje poslovnih zgrada krenuo drugi ciklus izgradnje. U tom prvom, da kažem “udaru” tržištu su ponuđeni GTC House, zgrada Atrium-a, PC “Ušće”, prve dve zgrade Airport City-ja i zgrada bivšeg Beopetrola, sada LukOil-a. Zatim je CA IMMO finansirao gradnju pored Hyatt-a poslovnog centra “Savgrad”, kao što su preuzeli i komplex BOP-a (Belgrade Office Park) na Novom Beogradu pored današnje centrale Raiffeisen banke, a GTC je završio poslovni i stambeni  deo “Avenue 19A”. U drugom krugu ciklusa izgrađeni su Grawe cenar, BlueHouse kompleks, zgrada Wiener Städtische-a i prateći komples oko nje, brojne zgrade duž celog poteza Jurija Gagarina, GTC Squere, Red stip i centrala Uniqua Osiguranja.

Foto:www.fleurstudio.com

Foto:Kancelarijski prostor

Vidan rast raposloživog kancelarijskog prostora ima uzlaznu putanju od 2003. kada je uspostavljena koliko toliko prihvatljiva statistika. Sve do 2010. godine rast je bio uzlazan, s tim da su 2007./8. i 2008/9. bile rekordne kada je tržitu ponuđeno ukupno preko 220.000 m2 prostora. Prosečno u te dve godine između 105.000m2 i 110.000m2. Naravno onda je svetska ekonomska kriza nastala krajem 2008. konačno zapljusnula i Srbiju i tada je na tržištu zabeležena cifra od 680.000m2 raspoloživog prostora na tržištu.

Što se tiče daljeg razvoja kancelarijskog prostora od 2011. do 2013. na tržištu je ponuđeno/izbačeno ukupno manje od 30.000m2 na teritoriji celog Grada Beograda.  Tumačenja su višeznačna. Bilo je slučajeva da su zakupci menjali iste kvadrate u jednoj zgradi za drugu. Obično je to bio proces da za isti iznos rente po jedinici zakupa iz jedne poslovne zgrade prelazite u drugu tj. da iz manje kvalitetene i  starije, prelazite u noviju i  kvalitetniju. Naravno kada kažemo “noviju i kvalitetniju”, razlike su svedene na zanemarljive veličine, a poenta je bila u dodatnoj usluzi koja se posebno nudila/ugovarala.

Foto:www.images.steelcase.com

Foto:www.images.steelcase.com

2010.godine postignuta je nepopunjenosti poslovnog prostra koji je imala rekordne razmera na celi 26% od ukupnog prostora. Tzv. vacancy rate bio je željan u očekivanju da pokaže padajuću tendeciju. Ali taj trenutak se čekao skoro 4 godine. Poslednji podatak potvrđuje istorijski minimum zauzeća t.j popunjenosti, koji je krajem 2015. iznosio 6,5%. Ova dva opsega nepopounjenosti, od 6,5% do 26% , uticao je na tok i tendenciju cena renti. Potpuno je jasno kada je velika popounjenost da su cene u porastu jer je ponuda manja i obrnuto.

 

Na predstojećem REBEC-u koji se ove godine održava u hotelu Metropol Palace, od 20-22. juna, predviđeno je da se na jednom od konferencijskih panela prodiskutuje o aktuelnoj sitauciji na tržištu kancelarijskog prostora. Biće komenatrisano, između ostalog, tržište Grada Beograda i okolnih zemalja. Sastav govrnika, po formuli tri developera i jednog konsultanta koji učestvuje u izboru prostora zakupa, treba da ukaže i najavi dalje trendove.  REBEC 2013. godine se već proslavio tačnim predviđanjem otpočinjanja povećane tražnja ove vrste prostora

 

Cene renti

Najvažniji deo ovog teksta, naravno, odnosi se na komentare visina renti i njihovih tendencija od 2003. do danas. U prvo vreme, dok se tržište nije na neki način zasitilo, rente su bile 22-27 evrs/m2 savremenog kancelarijskog prostora klase A+ i A. Pri tome bi sada ipak izbegli predstavljanje razlika klasa opremanja A+ i A. Tumačenje je veoma prosto: nema utemeljenog zakonskog okvira koji propisuje standardizaciju klasa kancelarijskog prostora A+ i A.  I komentarisanje izjave developera/vlasnika prostora da je neki prostor A+ ili A ulazi u domen filozofije na nedefinisanoj polaznoj osnovi. Možda jedino po čemu se u osnovi razlikuju poslovni prostori, a da ne upoređujemo opremanje između kalsa A+ i A, to su postignute sertifikacije vezano za Energetsku Efikasnost i Zelenu Gradnju.

Foto:www.greenbuildingpress.co.uk

Foto:www.greenbuildingpress.co.uk

Sve te novije zgrade kada su građene, nisu imale sertifikate jer tada nisu niti traženi, niti je to bila ciljana tendencija developera/investitora. Danas one manje više sve imaju sertifikate L.E.E.D-a, B.R.E.M.-a ili neki treći. Sertifiakcija potrvđuje u osnovi štedljivost i smanjen nivo mesečnih troškova. To daje mogućnost da cena zakupa po m2 bude viša, jer su tekući operativni mesečni troškovi manji, posebno oni vezani za grejanje i hlađene.

 

Foto:www.images01.futurezone.at

Foto:Poslovni prostor

Tek negde krajem 2004 i početkom 2005. iznosi rente su krenuli naniže, jer su se svi ponuđeni prostori dovoljno popunili. Renta se ustalila na nivou od 18-21 evra/m2 sve do 2008. godine. Zatim dolaze godine krize kada su pokrenuta dva procesa. Sem što je cena počela da pada zbog smanjenog interesovanja, zakupci su počeli da otkazuju prostor. Treba imati u vidu da se prostor iznajmljuje na najmanje 3, a najčešće na 5 godina. Dakle em je smanjeno intersovanje, em je sve veći prazan prostor. I tako je postignum maxim nepopunjenog prostora od 26% 2010. godine.

Idu godine oporavka, vrlo teško i sporo. U 2014. zabeležen je prvi oporavak cena renti kancelarija sa istorijskog minimuma od 13 evra/ m2 na 14 evra/m2. U 2015. je prosek cena renti je porastao za još jedan evro više i sada je, odnosno krajem 2015. prosek potvrđen na 15-17 evra/m2. Cene renti za B i C prostor je bio manji uvek za 2-4, a negde i celih 5 evra/m2 repsektivno , bez obzira o vremenu za kojeg komenatrišemo iznose renti.

 

Mogući dodatni izvori tražnje za poboljšanje situacije na tržištu kancelarija

Gore pomenuta činjenica da se neidentifikovan broj stanova pretvorio u kancelarijski prostor, treba da ukaže na jedan neistražen, ali evidentan potencijal rasta korišćenja kancelarijskog prostora.

Da li je razlika u veličini kancelarijskog prostora Beča i Beograda potvrda kapaciteta nezauzetog tržišta ili su u razlikama “moguće skriveni” brojni stanovi, koji su uz sitne adaptacije funkcionalno pretvoreni u kancelarijski prostor? Statistika na osnovu koje bi se izveli komentari bukvalno ne postoji. Ovde bi u principu do izražaja trebali da dođu agenti za prometovanje nepokretnosti sa svojim podacima. Ali je činjenica da, u Beogradu pogotovo, postoji ozbiljna cifra stanova gde stanodavci svojim zakupoprimcima izdajući stambeni prostor, bez ikakvih obaveza ili uslovljavanja sem redovnog plaćanja renti, dozvoljavaju poslovnu prenamenu. Postoje zakonski okviri koji dozvoljavaju da se u okvru stana obavlja poslovna delatnost kancelarijskog tipa, ali se u naknadama za komunalije dodaju naknade koje važe za kancelarijske prostore.

I još jedna činjenica. Ako je prihvaćen podatak da je proše godine na aerodormu “Nikola Tesla” bilo preko 4,500.000 putnika i neka je “samo” 20% bilo putnika koji su ciljano bili u poslovnoj poseti Beogradu, i neka je samo 1 promil bio uspešan, onda pričamo o 900 potencijalnih novih poslova širom Srbije, doduše i najbrojnije u Beogradu.

Pitanje glasi: a gde su kancelarije za te nove poslove?

 

Aleksandar Opsenica: Kancelarijski prostor-potreba ili prestiž? (1)

 

 

Izvor: Gdeinvestirati

 

 

 

Previous Aleksandar Opsenica: Kancelarijski prostor-potreba ili prestiž? (1)
Next Dinar oslabio, danas 123,11 dinara za jedan evro

You might also like

Najvažnije vesti 0 Comments

10 navika zbog kojih vas ne podnose ni šef ni saradnici

Postoje neke navike zbog kojih izgledate neprofesionalno, a još gore, saradnici vas ne podnose zbog toga.

Najvažnije vesti 0 Comments

Najveće plate u Novom Beogradu, najmanje u Trgovištu

Po visini prosečne neto plate isplaćene u julu na prvom mestu u Srbiji nalazi se Novi Beograd sa isplaćenih 76.466 dinara.

Nekretnine 0 Comments

Pale cene stanova u Beogradu, za kvadrat skoro 100 evra manje

Oni koji su stan u Beogradu kupili ove godine, napravili su dobar posao, jer je cena kvadrata novogradnje pojeftinila za oko 11.000 dinara u odnosu na 2016. godinu.

1 Comment

Leave a Reply