Aleksandar Opsenica: Kancelarijski prostor-potreba ili prestiž? (1)

Aleksandar Opsenica: Kancelarijski prostor-potreba ili prestiž? (1)

Kancelarijski prostor u Srbiji od nesvrstanih do danas, od koncepta vlasništva do rente

 

Foto:www.gdeinvestirati.com

Foto:www.gdeinvestirati.com

 

 

Autor: dipl. ing. građ. Aleksandar P. Opsenica

Rebec

 

 

Promenom vlasti oktobra 2000. Srbija je konačno zakoračila u pravi proces tranzicije koji je vezan i za razvoj kancelarijskog prostora. Ta 2000. je granična, jer se njom prekida jedan proces koji ima svoje karakteristike od 1991-2000. U to doba 90-ih godina prošlog veka, teško da se razmišljalo o razvoju i prosperitetu, već o preživljavanju. Broj radnih mesta se veštački održavao, pa dodatna tražnja za kancelarijskim prostorom zbog povećanog obima rada i posla nije postojala. Čast izuzetcima.

Foto:www.upload.wikimedia.org

Foto: Genex Tower

U to doba, “početka kraja uginuća i izdahnuća” socijlizma, njegovog pratećeg razmišljanja i načina poslovanja (koji u nekom segmentu i danas traje), najređe su se gradile poslovne zgrade, savremene pogotovo. Šta je u doba sankcija značila reč “savremeno”? Tada nije bilo važno kolika je potrošnja struje ili grejanja, koliki su mesečni računi za telefon, parking i obezbeđenje ako ga je uopšte bilo.

Posle 2000. a naročito od 2002. kreće ekspanzija gradnje i razvoja savremenog kancelarijskog prostora u Beogradu. Ona  je trajala do 2009. i već polovinom 2010. godine je bila iscrpljena. Tada je ekonomska kriza potpuno zagospodarila Srbijom. Slabo je bilo novog posla, investicije su imale opadajuće tendecije, a stopa zaduženja države je ekstremno rasla, jer se veštački održavala tražnja i potrošnja.

Sve do kraja 2013., delatnost u domenu rentiranja poslovnog prostora, imala je ili uglavnom opadajuće trendove ili je u najboljem slučaju karakterisana stabilnom i potvrđenom “nulom”. Od kraja 2013. i u prvom kvartalu 2014. lagano se povećava potražnja za novim i drastično raste popunjenost zgrada sa postojećim poslovnim prostorom.

 

Istorijske činjenice vezane za razvoj kancelarijskog prostora

Priroda, funkcija i pozicija poslovnog prostora su nekada, posebno u periodu od polovine sedamdesetih do devedesetih bili gotovo, da kažemo, skroz unapred definisani i jasni. Što je firma o čijem poslovnom prostoru pričamo bila moćnija, veća i sa većim i vrednijim izvoznim programima, po definiciji je imala bolju poziciju, na vidljivijem mestu, sa većim brojem kvadrata i bogatije opremljena. Poznata sintagma “društvena zajednica”, gde je sve bilo svačije i ničije, favorizovala je u sistemu ravnopravnosti i jednakosti jednu vrstu različitosti. Nije mogla bilo koja firma tek tako da se useli na bilo koje mesto ili poziciju.

Foto:www.komgrap.com

Foto:Centrotextil poslovna zgrada

Da se malo podsetimo gde su bile centrale Genex-a, Centrotextila, Minela, Jugoexport-a, Crvene Zastave, Komgrapa, Invest Importa, Energoprojekta u Carice Milice (bivša zgrada) gde je danas jedna od zgrada EDB-a, Sartida,  Rada, Jugohemije, Mostogrdanje, Goše i mnogih drugih?

Kada pogledamo navedena imena, gde su im bile izgrađne zgrade u Gradu Beogradu, videćemo da se sve poziciono negde “vrtelo” oko Knez Mihailove, današnjeg Doma Narodne Skupštine i najdalje do Slavije.

 

Veliki poslovni i proizvodni sistemi iz unutrašnjost i po Beogradu su imali svoja predstavništva na najreprezentativnijim mestima. U okviru ovih prostora nije bilo “podstnara” / podzakupaca tj. veoma retko. Te tada prestižne firme bili su nosioci prava korišćenja tih zgrada. Bile su praktično vlasnici, jer su ih oni sami izgradili, a sve svoje obaveze, koje za sobom vuku pozicije tih zgrada, na vreme su izvršavane. Nisu bili vlasnici, ali u praktičnom i faktičkom smislu jesu. U procesu tranzicije, postale su predmet i meta privatizacije, ali ne zbog razvijenog biznisa koji je bio predmet preuzimanja i daljeg  nastavljanja, već zbog preuzimanja lokacija.

Foto:www.sibenik.in

Foto: Josip Broz

Sedamdesetih ti veliki sistemi bili su sve češće poslovno prisutni u svetu, nastupali su sa političkih pozicija Nesvrstanih, posla je bilo preko glave po Africi, Bliskom i Srednjem Istoku, po Aziji i nešto manje po Južnoj Americi.

Jubmes banka je plasirala enormne iznose kredita u poređenju sa veličinom geografskog prostora na kome posluje i raspoloživim ekonomskim potencijalom. Tada i nešto ranije, “najveći sin naroda i narodnosti SFRJ” putovao je po svetu, dešavalo se i mesecima u jednom dahu. Svi su željno čekali da se on vrati s puta i da iz torbe podeli poslovne “poklone”. Jubmes banka je uskakala u poslovne kombinacije pomažući / kreditirajući ugovorene poslove. Osnovni uslov je naravno bio, da to realizuje odabran entitet iz SFRJ operative. Garanti su bili glavari zemlja gde se posao realizovao, sve je bilo definisnao unpred, a pitanje rizika realiazacije bio je sveden na minimum. U to neko doba najznačajnija zgrada koja je imala poslovni koncept bila je zgrada CK-a, koja će tokom dvehiljaditih biti jedna od prvih u nizu najave dolazećeg procesa razvoja poslovnog prostora.

Foto:www.novosti.rs

Foto: Poslovna zgrada Energoprojekta

Polovinom sedamdesetih te velike firme kreću proces izmeštanja svojih lokacija na veće i reprezentativnije lokacije sa boljim transportnim komunikacijama. Izgrađene su GENEX kule, nova zgrada Energorpojekta, Robne Kuće Beograd na Vračaru, zgrada SDPR-a na Novom Beogradu, zgrada Jugopetrola kod tadašnjeg CK-a…

 

Na predstojećem REBEC-u koji se ove godine održava u hotelu Metropol Palace, od 20-22. juna, predviđeno je da se na jednom od konferencijskih panela prodiskutuje o aktuelnoj sitauciji na tržištu kancelarijskog prostora. Biće prokomenatrisano, između ostalog, tržište Grada Beograda i okolnih zemalja. Sastav govrnika, po formuli tri developera i jednog konsultanta koji učestvuje u izboru prostora za zakupa, treba da ukaže i najavi dalje tendencije koje se očekuju u narednom periodu.

 

Iz koncepta vlasništva u rentu

Urbanističko-arhitektonska rešenja bila su novi peča prepoznatljivosti Grada Beograda. Nekako je sve  bilo jednostavno i očekivano. A onda su došle devedesete. Ono što je interesantno je činjenica da su svi gore pomenuti poslovni entiti pravili svoje poslovne zgrade za sebe. Unapred se tako “zakucala” lokacija tj. centar poslovanja je imao svoju geografski polazišnu tačku. U međuvremenu, promenila su se poslovna pravila. Poslovni entiteti, oni bolje i kvalitenije orjentisani budućnosti, pratili su trendove konkurentnosti. Nadolazeća tranzicija je najnormalnije nametnula strategiju promene mesta poslovanja. Iz neefikasnih, skupih i poreski neodrživih tržišta za uspešan biznis naravno, preduzetnici su odlazili na tržišta koja su bila povoljnija po pitanju radne snage, jeftinije energije i svih pratećih resursa i zakonskih rešenja posebno vezanih za poresku politiku i podršku razvoja novih nevsticija.

Foto:www.ephydro.com

Foto:Energoprojekt kancelarijski prostor

Iz koncepta vlasništva poslovnog prostora brzo se prelazilo u koncept rente poslovnog prostora. Odnosno, poslovni entiteti, menjajući svoje mesto poslovanja nisu investirli u nepokretnosti na novim mestima sa kojih dalje posluju, nisu se zaduživali da bi njihovu gradnju finansirali, već su ulazili u dugogorčne zakupe čime dodatno nisu kreditno opterećivali svoje bilanse pozajmljenim sredstvima sa kojima bi gradili objekte.

Tako je uspostavljena jedna nova vrsta preduzetnika koji su, sagledavanjem pozitivnih projekcija i očekivanja na nekom tržištu vezano za poslovne prostore,  pokazanu i potvrđenu tendenciju dolaska novih kompanija, spremno i ciljano ulazili u razvoj/gradnju poslovnih objekata kancelarijskog tipa, koji su kasnije nuđeni takvom tržištu. Poslovni poduhvat je bio vrlo jednostavan: postojeća tražnja zadovoljena je kvalitetnom ponudom novog prostora u koji su ulazili zakupci na dugoročan period zakupa. Preduzetnici su birali lokacije, potvrđivali zainteresovanost o visini rente, zaduživali se kod institucionalnih i komercijalnih banaka, gradili objekte i useljavali svoje dugoročne zakupce. Od rente vraćana su kreditna sredstva, a kraj tog procesa je bio da se “napunjena zgrada” sa dugoročnim zakupcima proda drugom preduzetniku. I tako u krug!

 

Sankcije

Foto:www.seebiz.eu:8080

Foto:Zgrada Progresa

Teško da bi tako lako mogli da se setimo, u to neko doba do 2000. zapaženije izgradnje poslovnih objekata. Ovako, na prvu loptu, pada nam na um samo poslovna zgrada u Knez Mihajlovoj, kod bivše Američke čitaonice, gde je bilo sedište svetskih avio kompanija i velikih međunarodnih firmi. I naravno nova zgrada Progresa, koja je na čošku tada Zmaj Jovine i Knez Mihailove, izgrađena na mestu srušene galerije Sebastijan. Firme su preživljavale kao i radna snaga. U tih desetak godina, posebno istočni deo Evrope, hitao je ka razvijenosti, zdravijoj ekonomiji i boljem životu. Taj razvoj pratio je razvoj nekretnina. Prvo su počeli da se grade savremeni poslovni prostori, paralelno šoping molovi i rezidencijalni/stambeni prostori. Odmah zatim kao u parovima logistika i hoteli, zdravstveni i sportski objekti.

Foto:www.komgrap.com

Foto:Terazije

Od 2001. kada je započela privatizacija u Srbiji, pa do danas, vidni su različiti procesi, po trajanju i prirodi koji su uticali na razvoj kancelarijskog prostora. Gore navedene firme, sve su manje-više privatizovane, a u najvećem broju slučajeva njihove poslovne zgrade ostajale su u dužem vremenu avetinjski prazne i neupotrebljene.  Neke od njih koje su u startu bile kvalitetnije, posle ili pred realizaciju privatizacije izdavale su se u zakup i tako se dolazilo do nekih para, nekada ključnih za preživljavanje i kupovinu vremena,  tokom gašenja ili redukovanja proizvodnje. Stari deo Beograda počeo je da se rekonstruiše u svakom pogledu.

Administracija jeste bila u starom delu grada ali raposloživi prostori su tada već biti stari dvadeset i više godina i bili su unapred definisani. Nefleskibilni i nemoguće da na drugi način, konceptualno i fleksibilno budu korišćeni. Dolazeća tranzicija, nove poslovne mogućnosti definisali su i nametnuli nova pravila o vrednostima i karakteristikama poslovnog prostora. Nekada priznate i poznate poslovne zgrade u novije vreme pokazale su se kao “nedovoljno korisne”. U osnovi glomazne, sa masivnim pregradnim zidovima, energetski neefikasne ali u redovnom broju slučajeva enterijerski vrlo bogato opremljene i izrazito neodržavane u međuvremenu.

 

Poslednjih 16 godina i nove poslovne zgrade

Paralelno sa ovim procesom, od kraja 2001. pa na ovamo, kreće izgrdanja savremenih poslovnih zgrada kancelarijskog tipa. Prvenstveno na Novom Beogradu, pokrećući svojom izgradnjom, koncentraciju nove vrste poslovanja koje se “seli sa tržišta na tržište”. Posle ukidanja sankcija, polako su svetske kompanije počele da otvaraju svoja predsatvništva ili centrale za ovaj region. I to baš u Beogradu. Danas su poznate poslovne zgarde na potezu oko zgrde Opštine Novi Beograd, duž celog Bulevara dr Zorana Đinđića i Milutina Milankovića, Tošinog Bunara i Jurija Gagarina.

Foto:www.farm5.static.flickr.com

Foto: NLB

Premijerno je krenuo proces na ćošku ulica Trešnjinog cveta i Bulevara Mihajla Pupina i nešto malo dalje na ukrštanju Bulevara Dr. Zorana Đinđiča i ulice Španskih boraca. Na prvoj poziciji su se redom gradili Atrium, tada poslovna zgrada Beopetrol-a danas LukOila-a i na samom ćošku pomenutih ulica poslovna zgarad NLB Banke.

Ova poslednja je interesantna iz više razloga. Investitori su bili “Reiffeisen Ecolution” i “Mushelam Levnistein”.

Oni su bili developeri za poznatog kupca koji se “saznao” tek po useljenju. To je bila  NLB Banka.  Interesantno je takođe da je nosilac izvođenja bila Alpina iz Austrije, a to je inače i prvi objekat u Beogradu koji je izveden u SCC tehnologiji (samougradljivom betonu). Ono što je još interesantno za ovaj objekat, to je da su prvi put podzemne etaže izvedene u vodonepropusnom betonu i tada je, takođe, prvi put primenjana tzv. tehnologija “bele kade” na beogradskom/srpskom tržištu graditeljstva.

 

Foto:www.static.panoramio.com

Foto: GTC House

A na drugoj poziciji, započela je izgradnja GTC House-a, prva od 4 za sada izgrađene poslovne zgrade koje je GTC kao developer / preduzetnik, do sada izradio u Beogradu. Da budemo precizniji, prva zgrada pod imenom GTC House, je bila jedinstvena kancelarijska zgrada. Druga po redu, Avenue 19, je već bio mešoviti koncept sa stanovima pored poslovne zgarde.

GTC Square (dve međusobno arhitektonsko povezane zgrade) i sada poslednja faza izgradnje GTC FortyOne (tri zgrade u okviru jednog bloka ulica) su već više nego dovoljno identifikovali GTC kao prvorazrednog deveopera kancelarijskog prostora u Srbiji. Global Trade Center nije samo u Srbiji razvijao ovakve objekte. To su ranije uradili u gotovo svim bivšim istočnoevropskim zemljama.

 

Foto:www.creinternational.com

Foto: Ušće Tower

Naravno u čitavom ovom procesu “spomeničarski karakter” ima i rekonstukcija bivše zgrade CK koja je 2003. svečano otvorena pod imenom Poslovni Centar Ušće i u to vreme je bila poslovna zgrada sa najvišom rentom zakupljenog prostora. Tada i celih 27 Evra/m2 plus svi prateći troškovi, što je tada i za evropske uslove bila previsoka cena, imajući u vidu kapacitete aktuelne ekonomije i projekcije daljeg razvoja Srbije. Ali je u to vreme, bio veliki prestiž imati zakuljenje kancelarije u CK kuli i odatle poslovati.

 

Foto:www.redstripe.rs

Foto:www.redstripe.rs

Tokom 2002. krenula je izgradnja  Airport City-ja koja je 2006/7 kompletirala svojih prvih 6 poslovnih zgrada sa oko 80.000m2 na jednom mestu. A 2007. godine ovaj projekat je osvojio nagradu za najbolju Green Field investiciju u SEE regionu. U međuvremenu izgrađeno je još nekoliko manjih objekata po Novom Beogradu (Red Stripe, zatim zgrada gde je danas centrala Uniqua osiguranja, “mali” MPC sada Vojvođanska Banka, Hypo Hill i Hypo Plaza). Od onih većih treba spomenuti zgradu GRAWE-a i zgradu BlueHouse-a u istom novobeogrdskom bloku.

 

Kao i u stanogradanji koja je 2010. godinu imala kao graničnu u svom razvoju, tako je 2010.  granična godina i za razvoj kancelarijskog prostora. Od 2010. do 2014. skoro da ni jedan veći prostor poslovnih objekata kancelarijskog tipa nije izgrađen.

Foto:www.assets.regus.com

Foto: GTC FortyOne

Na REBEC 2013. hrabro je iskazano predviđanje da će ubrzo početi povećana potražnja za ovom vrstom prostora. I kako je statistika pokazala, oporavak se dogodio već s jeseni 2013. i od onda do danas popunjavao se nezauzeti prostor, a dodatna tražnja nametnula je razvoj i početak gradnje većeg broja poslovnih zgrada. Već 2014. i najavljen je početak gradnje SIRIUS projetka austrijskog IMMORENT-a, poslovne zgarde MPC-a u bloku 43 i ranije pomenuti blok FortyOne GTC-a. 

Sitaucija pak u starom delu grada Beograda bila je potpuno drugačija. Ekspanzija manje kvadrature poslovne gradnje bila je zastupljena i namenjena duž celog poteza Resavske, parcijalno na nekoliko loakcija duž Bulevara Kralja Aleksandra, na ukrštanju ulica Makenzijeve i Knjeginje Zorke. Takođe, u nekoliko ulica koje seku Kneza Miloša, napravljeno je nekoliko poslovnih zgrada, ali ne većih od 5000m2 i tada kada su građene, zakupci su prvenstveno bile banke. Da pomenemo još donji deo Takovske, posebno potez ispod Majke Jevrosime i naročito deo ispod 27. marta. Danas su to  pristojno uređene poslovne zgrade, klase B+ na dobroj saobraćajnoj komunikaciji i pristojnog kvaliteta.

Poslovna zgrada “Jugo Drvo” dugo godina je bila namenjena EBRD-u (ne cela doduše, da bi se od prošle godine u raniji “skeletni čelični kostur” uz potrebne modifikacije, septembra 2015. uselio “Marriott Cortyard”). Pored poslovne zgarde u Resavskoj 23, poslovne zgrade “Tri Lista Duvana” i “Atlas poslovnog Centra” to bi bilo sve vezano za dosadšnji razvoj kancelarijskog prostora u starom delu Beograda.

 

Aleksandar Opsenica: Kancelarijski prostor-potreba ili prestiž? (2)

 

Izvor: Gdeinvestirati
Previous Avio karte za daleke destinacije po specijalnim cenama
Next Aleksandar Opsenica: Kancelarijski prostor-potreba ili prestiž? (2)

You might also like

Društvo 1Comments

Kad inženjeri muzu krave, doktori nauka beže iz zemlje

Glavno pitanje je – ako mladi i obrazovani odlaze, ko će da razvije domaću ekonomiju?

Preduzetništvo 0 Comments

Stevanović poručuje preduzetnicima: Dodeljujemo grantove, konkurišite

Državni sekretar Ministarstva privrede Srbije Dragan Stevanović pozvao je preduzetnike i vlasnike mikro, malih i srednjih preduzeća, da se prijave za program podrške investicijama, u okviru kojeg je obezbeđeno više

Makroekonomija 0 Comments

Srbija prva u svetu po grinfild direktnim stranim investicijama

Srbija je prva u svetu po indeksu performansi grinfild direktnih stranih investicija jer su regulatorna reforma, niska cena rada i pristup tržištu EU nadvladali inače razočaravajuće ekonomske performanse zemlje, objavio

1 Comment

Leave a Reply