Aleksandar Opsenica: Mračni predmet želja – svoj krov nad glavom (2)

Aleksandar Opsenica: Mračni predmet želja – svoj krov nad glavom (2)

Nakon osvrta na istorijski konstekst i predznak u kom se nalazi  tržište stanogradnje u Srbiji, pogledajmo šta kažu cifre.

Foto:www.gdeinvestirati.com

Foto:www.gdeinvestirati.com

 

 

Autor: dipl. ing. građ. Aleksandar P. Opsenica
Rebec

 

 

 

Statistika koja život znači

Malo dubljom analizom, doći ćemo do nekih saznanja, posebno ako pogledamo podatke koje možemo pokupiti na NKOSK (ovde ćemo se koncentrisati i komentarisati samo tržište stanogradnje na teritoriji grada Beograda ali po ovom modelu mogu se tumačiti kretanja i na preostalom delu tržišta stanogradnje u Republici Srbiji).

Gledajući podatke vezane za broj prometovanih stanova čija statistika počinje u prvom kvartalu 2007. videćemo podatake respektivno: (broj prodatih stanova po godinama): 4792/2007, 5277/2008, 2155/2009, 3750/2010, 3695/2011, 3096/2012, 3209/2013, 2554/2014 i 2300/2015.

U prvom kvartalu 2016 prodato je već 681. Ta cifra poslednji put kvartalno postignuta ili prevaziđena u Q4 2013 i iznosila je 696, a u kvartal pre toga je postignuta prodaja od 852 stana.

 

http://www.nkosk.rs/content/indeks-cena-nepokretnosti-nacionalne-korporacije-za-osiguranje-stambenih-kredita

Foto:www.nkosk.rs

Evidentno je da se posle 2000. dosta novca slilo na ove teritorije. Otvorilo se tržište, ponuđene su nove i kvalitetnije životne opcije građanstvu. Neke “crne pare”  u smislu gotovine, da ne ulazimo u njihovu prirodu postizanja, ušle su u legalne tokove. Štednja devedesetih je bila misaona imenica, a ulični dnevni kursevi diktirali su cenu kapitala. U međuvremenu se sa tradicionalne Deutsche Marke prelazi  na Evro u inicijalnom odnosu 1,98 Maraka za jedan Evro, Srbija ulazi u režim PDV-a, već se polako ustaljuje i stabilizuje bankarsko tržište, “dolaze” strane banke iz Austrije, Italije i Grčke prvenstveno. Doduše to su bili sve domaći / lokalni poslovni entiteti ali u osnovi, to su bile najmlađe ćerke velikih majki i otaca, banaka, iz pomenutih zemalja.

Cifre iz 2007. kada je prodat 4792 stan ili  2008. sa 5277, još bar godinu, dve ili više dana, neće biti prevaziđene u Beogradu. Prošle godine je prodato 2300 stanova, a godinu dana pre 2554. Ono što je evidentno je zaustavljena padajuća tendencija prodaje i da je ona sada u blagoj (10% više) uzlaznoj liniji.

 

http://www.b92.net/

http://www.b92.net/

Ovde nije reč o svakodnevnoj kupovini životnih namirnica. Ovde nije reč o kupovini kola, gde prosečan građanin u zavisnosti od okolnosti u svom životu najčešće kupi 3-4 najviše 5 kola u svom životu. Ovde pričamo o najčešćoj kupovini jednog ili možda još jednog, ređe još dva stana. Jednog/prvog kada se u njega nekako i najzad useli mlada ili relativno mlada porodica. Drugi, kada ona prvi put počne da se deli a treći put, da naprave još jednu optimizaciju životnog prostora, ukoliko ih posluži sreća.

Sa druge strane taj vrh u broju prodatih stanova iz 2007. i 2008. najverovatnije koincidira sa do tada postignutim maksimumom srpske ekonomije. Tada preskupi uslovi kreditiranja, ali ipak nekako podnošljivi, posebno onih indeksiranih u Švajcarskim francima, danas relevantno ukazuju na još jednu vrstu tranzicije.

 

foto: yle.fi

foto: yle.fi

Nekada se stan dobijao zapošljavanjem u firmama, brojčanim pomeranjem naviše na listama za dodelu stanova.  Manji broj se rešavao tako što su firme pomagale svoje zaposlene. Danas je u osnovi pitanje: imaš mesečni prihod ili ne, na nivou porodice,  da vraćaš stambeni kredit, uz naravno potrebnu zalogu jer se krediti uzimaju na 15,20 i 25 godina otplate. To je (period 2006., 2007. i 2008.) i vreme privatizacije u punom zamahu, velikih iznosa otpremnina i prodaja podeljenih akcija malim akcionarima na tržištu kapitala.

 

Na predstojećem REBEC-u koji se ove godine održava u hotelu Metropol Palace, od 20-22 juna, predviđeno je da se na jednom od konferencijskih panela diskutuje o aktuelnoj situaciji na tržištu stanogradnje. Biće prokomentarisano, između ostalog, tržište grada Beograda i grada Novog Sada. Sastav govrnika, po formuli dva predstavnika banaka i dva izabrana iskusna devlopera, treba da ukaže na tendencije koje se očekuju u narednom periodu.

 

Pod stihijom događaja

Sve to zajedno ukazuje na izvor raspoloživih para i prihoda, kreditnih sposobnosti koje su omogućile ovaj broj kupoprodajnih transakcija, koje su najčešće bile na osnovu kreditnog zaduženja. Onda je naišla “ničim izazavana finansijska kriza” i pad je bio neminovan. Pare su se potrošile, reakcija na udar nije bila dovoljno brza, adekvatna i pravovremena, a onda je pod stihijom događaja, na tržištu počelo otpuštanje i optimizovanje radne snage, posebno u privatnom sektoru. Da kažemo neka vrsta uravnoteženja ponude i potražnje nastala je u periodu 2010.-2013. godine, gde se razlike u postignutim transakcijama kreću u rasponima od ± 20%. Posebno je uočljiva razlika između 2013. i 2014.

Prosečna cena kvadratnog metra 

Što se tiče tendencija prodajnih cena stanova, izvučene po kvartalima od 2007. do danas, pa uprosečene kvartalne cene na godišnjem novu, tok prosečne prodajne cene metra kvadratnog u Beoogradu je bio 1143,29€/2007, 1388,58€/2008, 1398,54€/2009, 1364,99€/2010, 1287,04€/2011, 1254,58€/2012, 1219,90€/2013, 1155,82€/ 2014, 1118,70€/2015 i u prvom kvartalu 2016. je prosečna cena bila 1137,39 €.

Foto:www.nkosk.rs

Foto:www.nkosk.rs

Uvidom u statistiku interesantno je komentarisati tokove prosečnih cena po godinama jer pada u oči podatak da odstupaju cene od proseka, posebno u IV ili I kvartalu svake godine. To se najčešće tumači prednovogodišnjim i Božićnim doznakama ili familijarnim finansijskim podrškama druge vrste iz inostranstva. Znači, vremenski lokalna narušenja prosečene cene stanova po godinama su bila 1229,55 € u IV kvartalu 2007, 1482,72€/IV/2008, 1398,15€/IV/2009, 1395,84€/I/2010, 1287,95€/IV/2011, 1301,36 €/I/2012, 1243,19/I/2013, 1164€/I/2014 i 1113,97€/IV/2015.

Možemo uočiti povećane prosečne cene stana od 21% bazno upoređujući 2007 i 2008. ili 2007 i 2009. kada je zabeležen skok od 22%. Onda sledi evidentan pad do danas. Ako uporedimo 2009. kada je postignuta najviša prosečna cena kvadrata stambenog prostora i podatak iz I kvartala ove godine, pad je 23%. Teško se može predvideti u kom periodu će se tržište stanogradnje vratiti na nivo od 2008/2009. godine.

Foto:www.gradjevinarstvo.rs

Foto:www.gradjevinarstvo.rs

Ovaj pad prodajnih cena nekretnina prvenstveno se odnosi  na pad cena izvođenja i gradnje tj. taj pad nije prebačen u profit invetitora. Odnosno, u prvo vreme manji broj investitora se nije dodatno nadograđivao na postignute cene u izvođenju, jer je bio svestan neminovnosti pada cena u svakom pogledu. Oni brojniji, bili su prinuđeni vremenom da obore cene, ali je redovno to za njih tada bilo kasno. I uglavnom su propadali ili su rasprodavali stanove.

 

U međuvremenu, moramo se osvrnuti i na činjenice koje osvetljavaju ovu tematiku i sa jedne druge strane. Tek od pre godinu dana uspostavljena su nova pravila na tržištu nepokretnosti vezano za “Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti” koji je u primeni od 8.maja 2015.

http:auto.zanimacija.com

http:auto.zanimacija.com

Propisano je između ostalog licenciranje agenata kao što je donet i “Zakon o Oglašavanju”, gde je definisano da jedna nepokretnost može da se oglasi samo od strane  ovlašćenog agenta ili to može uraditi sam vlasnik stana. Pa je sada nemoguće ili veoma teško, da se jedan isti stan oglasi po dva osnova tj. sa dva mesta ili adrese agenata prodaje. A zašto je ovo bitno? Pa zbog toga što se konačno “tašna mašne kafanski agenti” isključuju sa tržišta, što inspekcija rada ima sada jače “argumente i poluge za dejstvovanje” sa kojima merodavno može urediti ovaj deo tržišta, a koje u osnovi i na ovaj način dodatno uliva poverenje i sigurnost u izvesnost transakcije. I konačno “ovo malo raspoloživo para” tako najbrže nalazi svoje kvadrate.

 

Nastavak na sledećoj strani: Ulazak Države kao investitora i nove okolnosti

Pages: 1 2

Previous Aleksandar Opsenica: Mračni predmet želja - svoj krov nad glavom (1)
Next Čuvanje matičnih ćelija je nepotrebno bacanje novca

You might also like

Kompanije 0 Comments

SAP preuzeo srpski Callidus Software

Nemačka kompanija SAP preuzela je kompaniju Callidus Software i tako pojačala svoje prisustvo u Srbiji, izjavio je direktor SAP servisa za Jugoistočnu Evropu Dušan Radošević.

Najvažnije vesti 0 Comments

Preuzimanja na Beogradskoj berzi – bez konkurencije i poštovanja pravila

Preuzimanja kompanija na Beogradskoj berzi predstavljaju najbolju paradigmu domaćeg akcionarstva i tržišta kapitala.

Banke i finansije 0 Comments

NBS i kineska centralna banka zaključile bilateralni svop aranžman

Narodna banka Kine i Narodna banka Srbije zaključile su juče bilateralni valutni svop aranžman kojim je omogućena razmena nacionalnih valuta Srbije i Kine, putem pojedinačnih svop transakcija između dve centralne

1 Comment

Leave a Reply